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从新加坡经验看如何让年轻人住得起房

2018-12-19 11:39:59  [来源:新华网]
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2017年春季招聘会正在如火如荼地进行中,很多人经过激烈竞争终于得到一份满意的工作,却发现由于起薪低,奋斗数十年未必能在城市里买得起房。对于刚刚就业的年轻人而言,更是如此。这在其他国家也是较为普遍的现象。对于这些没有财富积累的年轻人而言,如何解决住房问题呢?北大国家发展研究院林双林教授在本文中为我们介绍了新加坡“居者有其屋”的成功经验。

新加坡1965年从马来西亚独立,经过仅仅50多年的努力,已从一个贫穷落后的国家,变成繁荣富强的国家。尽管规模较小,但新加坡公共基础设施完备,人民堪称安居乐业,新加坡经验对中国有何启示呢?

新加坡逐步实现“居者有其屋”

上世纪60年代,新加坡政府开始着手解决居民的住房问题。新加坡政府购买了全国80%的土地。这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买,而不是开发以后被推高的价格,这样就节约了政府财政开支。而且,政府拿了土地之后就开始做100年的城市规划。

新加坡政府为百姓建造的廉价住房,叫“组屋”。他们以价格低廉的土地为基础,为百姓建造房屋。因为土地便宜,房价也低,政府就把这种廉价房子卖给老百姓,购买面积由家庭人口多少决定,所在地区不同,房价也不同。目前,新加坡一套房的房价大约在家庭年收入的4到5倍,为了让居民拥有居所,国家对购房者予以补助。据新加坡统计局住宅和发展委员会测算,2015年两居室房子的价格在30万新元(1新元约合5元人民币)左右,三居室在45万新元左右,四居室在60万新元左右。这是“组屋”再出售的价格,比政府最初卖给居民的价格高。

目前,大部分的新加坡居民住在政府提供的“组屋”里,“组屋”5年内不可在市场出售,但可以退还给政府。而且,“组屋”的设计合理,楼道宽敞,一般都有敞开的公共空间。“组屋”的质量由政府严格把关,政府会采用公开市场招标,通过竞争,由私人开发商来修建。新加坡政府甚至曾发现一座楼有一处问题,便要求开发商将整座楼重建。

新加坡居民买了“组屋”后分期付款,房款来自个人积累的公积金——雇员和雇主基于雇员工资数按比例向政府缴纳公积金,用于雇员住房、教育、医疗和养老。“组屋”在购买5年之后可以出售,但政府将按照市场商品房价格征税,以作为政府当年对屋主补助的回报。

解决住房难题需要足够的资金,那新加坡的财源是怎么解决的呢?除了税收,新加坡政府还成立了淡马锡投资公司,其100%股权归财政部拥有——该公司投资了新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力等大企业,自1974年成立以来该公司年回报率为16%左右,给国家创造了财政收入,从而降低税收,不用搞“土地财政”。

如何从住房上防止代际间财富分化加剧

我国居民住房市场存在着一些突出问题,比如,一些地方政府额土地财政推高住房价格;大量资金涌向房地产;“烂尾楼”大量出现;用制造泡沫的方式去库存,致使房价不断高涨等。

相形之下,新加坡虽然是小国,但中国与它不无相似之处,如政府对土地支配权大,城市人口密度大,等等。新加坡解决住房问题的实践,对我国还是有一些启示。

制定长远的地方发展规划,提高建筑质量。我国正在推进城市化,但是一些地方是一任领导一个规划,今天建了明天拆。有的地区,在远郊建几座住宅楼,没有任何配套设施。还有的地区搞摊大饼式发展,城市里缺少绿地、树木、公园,住宅建筑和基础设施还粗制滥造。因此,我们的地方政府要像新加坡政府那样,尽早、尽量长远地作好城市规划,而且要重视建筑质量。

减少对土地财政的依赖,开创财政收入的新途径。土地财政的实质是一些地方政府把住房这种必需品当成奢侈品,再向购房者征收巨额税收,这显然不合适。多年来,很多地方政府往往既没有足够税源也没有自由发债的权利,想进行基础设施建设,只有搞土地财政。因此,应该允许地方政府开拓新税源,征收有利于发展或有利于再分配的税收,如财产税、遗产税、资本利得税等。当前房价高涨,就是推出个人房产税的好时机。而且,地方政府也可以学习新加坡,转变国有资本的经营方式,甚至由直接控制生产转为成立投资公司,投资营利的企业,获取资本回报,以增加财政收入。

增加经济适用房,保证居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化,人的城市化主要是住房城市化,在哪个城市里住下来了,就应该是哪个城市的居民。我们的经济适用房类似于新加坡的组屋,然而获得这类房子的条件太严,应该适当放松条件,让更多人受益。另外,经济适用房的价格也要合理。各地方政府应该因地制宜,增加经济适用房供给,使其惠及大众。

政府对年轻人提供住房补助,防止代际间财富分化加剧。与城市中老年人相比,年轻人相对贫困是普遍现象,这在发达国家也是如此,应该引起警觉。现在,城里的老年人往往有价格昂贵的房子,还有高额退休金。但年轻人往往起薪低,奋斗数十年可能都很难买得起房子。应该像新加坡政府一样,对年轻人购房提供一定补助,可以直接补助,也可以把房贷利息从可税收入里扣除。

丰富个人投资选择。比如,将居民投资注意力从房产上转移出来,增加市场上房屋的供给等。(作者:林双林,北大国家发展研究院教授、中国公共财政研究中心主任)

[责编:潘晓慧]
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